L’importance de l’état des lieux pour le propriétaire

Selon la loi Alur, il est indispensable de faire des états des lieux d’entrée et de sortie, dans le cadre d’une location. Ils peuvent être faits amiablement ou contradictoirement, par le locataire et le propriétaire ou par un tiers mandaté comme l’huissier de justice.

Quand faire l’état des lieux d’entrée ?

La signature du bail se passe surtout lors du début de la location. La conclusion se fera entre le bailleur et le locataire, avec un état des lieux d’entrée, pièce par pièce. Cet acte se conclura par la remise des clés au locataire, qui prendra possession du logement.

Attention, il est impératif de constater la valeur des lieux et de prendre en photo chaque pièce afin de constater :

• L’état des revêtements des murs et du sol ;
• L’état de la moquette ;
• L’état des plafonds ;
• La bonne marche des appareils électriques et des éléments de chauffage ;
• L’état des compteurs ;
• L’état précis des mobiliers dans le cas d’une location meublée.

L’intérêt de l’état des lieux pour le propriétaire/bailleur

Pour le bailleur ou le responsable de la gestion locative, l’état des lieux d’entrée permet de prouver que le logement qu’il va louer est en bon état d’utilisation, conformément à la loi.

Si le locataire demande une remise à neuf de certains équipements, il pourra apporter la preuve que le bien était en bon état et ne requiert aucuns travaux.

Quel est le coût d'un état des lieux ?

Lorsque l'état des lieux est établie contradictoirement entre le locataire et le bailleur, aucun frais ne peut être imputé au locataire.

Lorsque l'état des lieux est fait par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier (agent immobilier ou administrateur de biens ), une partie des frais pourra être mis à la charge du locataire.

Toutefois, en vertu de la loi du 6 juillet 1989, la part payée par le locataire ne peut dépasser celle du propriétaire (partage des frais à 50/50 en principe) et dans la limite de 3 € TTC par m² de surface habitable ( surface qui doit être indiquée dans le bail). Le montant payé par le propriétaire et le locataire doivent apparaître dans le bail.

Par exemple, pour un logement de 50 m² de surface habitable, le montant maximum payable par le locataire peut aller jusqu'à 150 € (obtenu par : 50 x 3 €).

Le fait de réaliser l'état des lieux par un gestionnaire locatif ou un agent immobilier peut être sécurisant pour l'ensemble des parties, car ces professionnels sont assujettis depuis 2016 à une obligation de formation loi Alur qui les obligent à suivre 14 heures de formation par an, notamment sur la réalisation d'état des lieux. Ces formations doivent être délivrées par des organismes de formation immobilier enregistrés auprès de la DIRRECT.

L'état des lieux de sortie ne peut être facturé au locataire, sauf s'il doit être réalisé par voie d'huissier en cas de refus du locataire d'y participé. Les frais d'huissier sont alors partagés par moitié entre le locataire et le bailleur. Les tarifs sont réglementés et dépendent de la taille du logement (le coût total pouvant varié de 190€ à 300€ environ frais de convocation et de déplacement inclus).

L’importance de l’état des lieux de sortie

Quand le locataire part du logement, alors l’état des lieux permettra de mettre par écrit, l’état du logement lors de sa remise par le preneur. L’état des lieux de sortie est un document important afin d’entamer la liquidation pour évaluer la restitution du dépôt de garantie.

En faisant une comparaison entre l’état des lieux de sortie du locataire et l’état des lieux d’entrée, le propriétaire pourra ainsi mettre en exergue :

• Les dégradations constatées après le départ du locataire ;
• Si l’ampleur des dégradations dépasse ou non la valeur du dépôt de garantie ou de la caution. Etablir un état des lieux permettra de saisir la juridiction compétente.

Etant donné la valeur importante de l’etat des lieux location, il est indispensable de joindre un huissier de justice. Impartial, ses PV de constat font foi jusqu’à éventuel inscription de faux.

Que se passe-t-il si le locataire part avant la fin du bail ?

Si le locataire met un terme au contrat, il doit respecter un préavis de 3 mois pour la location vide et un mois dans certains cas comme la perte d’un emploi ou si le bien est sis dans une zone tendue. Il en est de même pour une location meublée.

Il faut qu’il paie le loyer jusqu’à la fin et qu’il fasse un état des lieux d’entrée et de sortie.

Que se passe-t-il en cas de litige ?

Si l’état des lieux ne peut pas se faire de manière amiable, alors il sera fait par l’huissier de justice. Dans ce cas, les frais seront partagés entre chaque partie. Mais il est primordial que l’huissier avertisse les parties au moins une semaine à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception.

Par ailleurs, la loi Alur du 24 mars 2014, impose, en son article 7 de prendre en considération la vétusté du bien, afin d’évaluer les réparations à la charge du locataire. Ce dernier doit prendre en charge l’entretien courant de la maison et les réparations locatives sauf en cas d’usure naturelle.

Depuis 2016, le locataire et le propriétaire peuvent établir une grille de vétusté, dont la copie doit être reliée au bail.

Si l’état des lieux n’a pas eu lieu, alors le bailleur est présumé avoir reçu le bien tel qu’il était au départ et le locataire est supposé le rendre comme tel, en bon état !